Способ управления домами - УК или ТСЖ?

[Eva]

Соседи! 3 июня состоится выбор формы управления домами.
Выбор будет, одно из двух: УК или ТСЖ.
Причем не выбор конкретной УК, а вообще - УК или ТСЖ.
Кто за что планирует голосовать?
Кто вообще читал про это и знает разницу?
И что думает по этому поводу, применительно к нам?

[Karkadila]

В идеальном мире я бы голосовала за ТСЖ, потому что никто, кроме собственника больше не заинтересован в качестве обслуживания.
Но для организации ТСЖ очень важно, чтобы среди собственников были люди, у которых есть время, желание и сильные менеджерские компетенции (и все это за не слишком большие деньги, зарплата участников ТСЖ обычно несопоставима с зарплатами компаний).
В некоторых ЖК такие люди имеются, и результаты очень положительные.
При отсутствии таковых лучшим выбором будет найм УК и ее контроль. Только при активности жителей УК будет работать не расслабляясь.

[Галина С.]

Позвольте внести свою летпу. С сентября 2014 года нет ТСЖ, а есть ТСН. Товарищество собственников недвижимости. Смысл один и тот же.

[Eva]

УК пока плохо контролировать получается...

[Businka82]

В доме, где я живу сейчас, - ТСЖ. Очень довольны. Может, организовать обмен опытом?

[Eva]

Мне один председатель ТСЖ дал телефон ассоциации, которая занимается обучением, юридическим сопровождением ТСЖ и пр. Наверняка в том доме тоже кто-то консультируется с такой, или даже с этой же ассоциацией.
Сое мнение составлю после посещения ассоциации, после прояснения некоторых моментов, мне пока не понятных.

[Murci]

Я против ТСЖ.
Все неплатежи ложатся на остальных собственников, любой срочный ремонт - опять же скидываемся. И еще надо учитывать, что решения общих собраний (о дополнительной финансировании) обязательны только для членов ТСЖ (а таких может быть процентов 60 в доме),  вступить в ТСЖ - это право, а не обязанность.

[Slasher]

Murci, а при форме управления УК на кого ложаться все неплатежи? И кто оплачивает срочный ремонт? Председатель УК из своего кармана что-ль? О дополнительном финансировании кто решение принимает, если общего собрания нет т.к. оно необязательно?

[Капа]

Я против ТСЖ.
Все неплатежи ложатся на остальных собственников, любой срочный ремонт - опять же скидываемся. И еще надо учитывать, что решения общих собраний (о дополнительной финансировании) обязательны только для членов ТСЖ (а таких может быть процентов 60 в доме),  вступить в ТСЖ - это право, а не обязанность.

Тоже против ТСЖ. УК от застройщика самое то, что надо. За такие деньги, которые мы платим, УК очень даже хорошо обслуживает наши дома.

[Murci]

Slasher, УК - коммерческой организация, которая является абонентом по всем договорам ресурсоснабжения и которая должна платить за коммунальные ресурсы независимо от того, оплатили ли собственники квартир свои платежки.  То есть, борьба с неплатежами - это головная боль УК, а не жителей, как в случае с ТСЖ.
Со срочным ремонтом то же самое - УК должна его обеспечить, независимо от заложенных на этот ремонт средств. Как - пусть думает руководитель УК, это все предпринимательские риски.
Решение общего собрания собственников жилья обязательно для всех собственников квартир в доме, а не как в ТСЖ, только для тех, кто сам решил вступить в ТСЖ.

[Murci]

Я в целом про УК, а не конкретно про Комфорт-эстейт 

[Eva]

Насчет срочных ремонтов - для этого накапливаются резервы, тариф 35,35 предусматривает такую даже не возможность, а обязанность.
Все текущие ремонты должна выполнить УК, вот посмотрим, как они это сделают.
На капитальный ремонт, согласно законодательству, скоро начнем копить, у нас будут резервы и для этого момента. Нам тоже надо будет определить, будем копить сами, или сдавать в общую копилку государства. Угадайте с одного раза, что выгоднее нам.

Вот насчет неплатежей - это правда, и это основной камень преткновения для меня.
Все неплатежи ложатся на ТСЖ.
Правда, в случае УК, они эти деньги тоже берут не из воздуха, а из того же тарифа 35,35, опять же, в качестве резервов.
Есть два варианта неплатежей - задержка, ой, забыл, ой, был в отъезде - этот вопрос реально закрыть через отсрочки платежей поставщикам. Если поставщик в нас заинтересован, то пойдет на такие условия, это обычная практика, платежи, согласно соглашениям, могут до какого-то предела идти с опозданием.
Если кто не платит вообще, с этим сложнее. Вроде сейчас вышли поправки, которые упрощают работу с должниками. Два месяца не платит, огребет для себя проблем, ни за границу не уедет, ни еще чего-то там.

А есть категория людей, которые не могут просто платить. Надеюсь, у нас их не очень много.

Неплатежи по воде, эл-ву, водоотведению решаются просто - через прямые договора. Если не платит человек за эл-во, пусть ему лично ресурсоснабжающая организация и отключает, или борется другим способом. Это не проблема ТСЖ.

Основные риски работы с УК - это то, что не видно невооруженному глазу. То есть, помыли входные группы, или нет, мы видим. А сделали техобслуживание каких-то сложных систем, или нет, нам не видно. И вполне можно столкнуться с тем, что через пять лет то оборудование, которое рассчитано на 25 лет, выйдет из строя, и будем скидываться на новое, а это больно. Не надо питать иллюзии, что это все решит УК, стоит только платить 35,35 и все будет хорошо.

У нас живет один из жителей, который управляет, правда, коммерческими объектами. Он уже заглянул в те системы, в которые можно заглянуть. Какая-то часть не обслуживается совершенно точно.

Если что, я не агитирую ни за тот, ни за другой вариант.
Сама пытаюсь разобраться.
А то нам идти уже голосовать 03.06., надо бы почитать-узнать, до того, как идти на голосование.

 

[ГригорийА]

Поддерживаю Murci. Я за УК. Для меня ТСЖ на данный момент утопия. Может быть, в будущем, но не на сейчас.

[Eva]

Кстати, есть еще один способ управления. Это ТСЖ, которое нанимает УК.
На начальном этапе ничего не меняется, а потом можно делать какие-то вещи, которые мы сами без проблем можем - например, заключить прямой договор с клининговой компанией, или с вывозом мусора. То есть можно постепенно забирать у УК ту работу, с которой ТСЖ справляется. Даже, если пока ничего не организовано, то тоже не будет никакого фола - все продолжит работать.

[KElena]

Я в целом про УК, а не конкретно про Комфорт-эстейт 

Мне кажется что Комфорт-эстейт не самый худший вариант. Как говорится, УК как УК, не лучше не хуже большинства.

Про ТСЖ есть еще подводный камень, который надо учитывать. Если посмотреть различные ТСЖ, то здесь также все сильно упирается в порядочность управленцев. Как раз те, кто хочет поживиться, туда стараются попасть.
Есть удачные ТСЖ, а есть такие, в которых  мутят свои дела управленцы, в которых жители далеко не сразу разбираются. К тому же это очень большая квалифицированная работа.
  Если организовывать ТСЖ, то и у персонала, должна бы достойная зарплата. В противном случае, неотвратимо, люди будут искать дополнительные источники дохода.

По поводу организации и жизни в ТСЖ, у нас в предыдущей квартире как раз кооперативный дом стал ТСЖ. Было намного лучше, чем с УК. Путем постепенной оптимизации расходов у нас квартплата  уменьшилась примерно на 2 тыс.  Мы ощущали хозяевами своего дома. Коллективно решали различные вопросы.
Председатель была пенсионерка.  Когда она сказала, что уже больше не могу, не нашлось желающих на такую тяжкую работу.  Перешли под УК. Тут же квартплата поднялась на эти же 2 тыс, то что мы оптимизировали, отверглось. Стало примерно как под Комфорт-эстейт.