Взаимодействие с УК

[ВикторьИванна]

В адрес директора Управляющей компании направлено следующее обращение:

Уважаемый Владимир Степанович!

Выражаем свою признательность за своевременную публикацию на интернет-сайте УК проекта Договора управления подземным Паркингом Многоквартирных домов первой очереди ЖК «Микрогород в лесу», расположенного по адресу Московская область, Красногорский  район, вблизи д. Марьино.
В процессе рассмотрения данного документа участниками долевого строительства выявлен ряд вопросов, которые хотелось бы обсудить и решить.
К сожалению, в представленном на сайте Договоре достаточно абстракции и завуалированных понятий, которые не имеют однозначного толкования, также в Договоре недостаточно конкретики либо конкретика вообще отсутствует (например, см. п. 6 данного обращения).
К тому же, согласно условиям данного Договора существует большая вероятность для Собственника стать заложником непредвиденной ситуации, налицо явное ограничение его прав, зафиксированных в ЖК РФ, законе о защите прав потребителей, законе о защите персональных данных и т. д.
Ниже приведены основные вопросы, возникшие к положениям предложенного Договора.

1.   Не указан конкретный перечень услуг, ресурсов и работ, которые должна обеспечивать УК за указанный тариф в 1500 руб., а также периодичность выполнения отдельных видов работ.
Необходимо создать приложение к договору, в котором будет приведен полный детализированный перечень услуг, предоставляемых УК в рамках данного договора, с указанием периодичности выполнения отдельных видов работ (уборка территории, санитарная обработка помещений, техническое обслуживание и т. д.).

2.   Не указана структура указанного тарифа (1500 руб.) и схема его начисления.
Из договора невозможно понять какая часть указанной суммы идет на управленческие расходы, нет ли дублирования сумм, вошедших в платежные документы по расчетам за квартплату, какие средства обеспечивают функционирование вентиляции, систем пожаротушения, охраны, сколько планируется  выделять средств для обеспечения своевременной и качественной уборки помещений, не понятна величина процентной составляющей от показаний общедомовых счетчиков при расчете потреблений зоны паркинга, и т. п.
В Приложении №2 договора необходимо указать структуру и схему начисления указанного тарифа, включающую в себя детализацию по стоимости каждой услуги, предоставляемой УК.

3.   Не указаны временные рамки исполнения заявок.
В п. 3.3 «Обязанности и права управляющей компании» договора необходимо указать временные рамки исполнения заявок.

4.   Согласно п. 6.2 и 10.1 договора у Собственника заведомо не остается шансов на предотвращение распространения своих персональных данных весьма сомнительным структурам, в частности, специализированной организации, коллекторскому агентству. В настоящее время в РФ деятельность подобных организаций законодательно не отрегулирована. Тем не менее, есть процедуры, позволяющие бороться с неплательщиками по коммунальным платежам на законных основаниях.
Однако понимая, что на подобные процедуры требуются определенные ресурсы, предлагаем  применять санкции конкретно по отношению к собственникам-неплательщикам посредством подписания с ними Дополнительного соглашения «О принятии мер по взысканию задолженности»  к Договору, где прописано, что в случае неуплаты Собственником задолженности в трехдневный срок Управляющая компания может уступать право требования путем привлечения третьих лиц.
Также предлагаем ограничивать или приостанавливать предоставление услуг по настоящему Договору Собственнику, имеющему задолженность по внесению оплаты расходов на содержание подземной Парковки и требовать возмещения понесенных расходов от имеющего задолженность Собственника в судебном порядке.
В п. 6.2 договора необходимо внести изменения, определяющие порядок взыскания задолженности с должников в соответствии с предложенным выше вариантом.
Необходимо из п. 10.1 исключить фразу «и иным лицам».

5.   В вопросах избрания нового метода управления Паркингом либо смены УК по решению Общего собрания собственников (п. 6 «Особые условия») в Договоре очевидно пролеживается тенденция к невозможности воплощения подобного решения собственников в жизнь, т. к. согласно ЖК РФ невозможно заключить договор с новой УК, не расторгнув договор с текущей УК.
Предлагаем в подобного рода вопросах руководствоваться исключительно законодательством РФ.
Из п. 6.1 необходимо исключить фразу «Однако расторжение Договора возможно только с даты, когда новый управляющий заключит договоры на жилищное, коммунальное и техническое обеспечение Паркинга с третьими лицами и произведет все расчеты с Управляющей компанией», поскольку она противоречит ЖК РФ.

6.   Согласно Правилам пользования паркингом (Приложение №4):
   запрещается мыть, производить техобслуживание автотранспортного средства - иными словами, запрещается менять перегоревшую лампочку, протирать фары, заливать масло или стеклоомыватель на Паркинге,
   запрещается регулировать сигналы, тормоза и производить любой ремонт автотранспортных средств - то есть отрегулировать свет фар, проверить работу дальнего света и поворотников, заменить колесо или фару на Паркинге также нельзя;
   запрещается хранить и парковать автотранспортные средства, находящиеся в технически неисправном (ветхом) состоянии – автомобиль после легкого ДТП с помятым бампером и расколотыми фарами поставить на паркинг нельзя;
   не установлены пределы крупногабаритного груза для его провоза или проноса на территорию Паркинга.

Необходимо включить в правила уточняющие характеристики либо детализировать их таким образом, чтобы не препятствовать собственникам соблюдать ПДД.
Также в правилах необходимо установить пределы крупногабаритного груза, который возможно провозить или проносить на паркинг.

7.   Согласно п. 2.1.1 Правил пользования паркингом (Приложение №4) каждая прокси-карта закрепляется за конкретным машиноместом и автотранспортным средством. Передача прокси-карты для въезда третьих машин не допускается и в случае таковой - является основанием для изъятия пропуска.
Иными словами, подменный автомобиль, выданный автосервисом на время ремонта собственного автомобиля, или автомобиль, взятый напрокат (возмездно или безвозмездно) и управляемый по доверенности поставить в Паркинг, на машиноместо, находящееся в собственности, запрещается.
Необходимо исключить из п. 2.1.1 Правил фразу «Каждая прокси-карта закрепляется за конкретным машиноместом и автотранспортным средством. Передача прокси-карты для въезда третьих машин не допускается и в случае таковой - является основанием для изъятия пропуска».

Убедительно просим Вас пересмотреть статьи и формулировки Договора и привести их в соответствие с законодательством РФ.
К настоящему прилагаем проект Договора с изменениями и дополнениями с нашей стороны.

Полагаем, что аналогичные вопросы появятся у Собственников и по основному договору, поэтому просим предоставить либо разместить на сайте УК для ознакомления Проект Договора управления и обслуживания Многоквартирного дома, Смету на управление, обслуживание и эксплуатацию Многоквартирного дома.

Владимир Степанович, убедительно просим отнестись с нашему обращению с пониманием, поскольку мы настроены на долгосрочное и добропорядочное взаимовыгодное сотрудничество.
В целях полноценного конструктивного диалога просим определить ответственное лицо со стороны ООО «Комфорт Эстейт» для дальнейшего взаимодействия по согласованию проектов договоров и сообщить нам его ФИО и контактные данные.

Будем признательны за оперативный ответ.

С уважением,

по поручению участников долевого строительства, будущих собственников 
и будущих пользователей услугами ООО «Комфорт Эстейт»:
...

________________________

Соответственно, членами группы взаимодействия с УК являются:
ВикторьИванна, Евгений, Mapblwka, ZEalotOFF, Olga, MaxLena,
nafania, Eva, kzkv, Gant3000, CatVic, Dim@s, чебурашка was back.
Войти в нее может любой желающий.

Просьба данную тему не засорять, а использовать ее исключительно в целях информирования о текущей ситуации - совершенные действия, полученные ответы, информация о планируемых или проведенных переговорах.

Направленный проект договора - прилагается.

[вложение самоликвидировалось]

[ВикторьИванна]

Ответ на наше обращение:

Уважаемые Микрогорожане, обращаем ваше внимание, что все вопросы, связанные с документами, которые оформляются при заселении, будут решаться непосредственно при заселении и только в индивидуальном порядке с каждом жителем напрямую генеральным директором Управляющей компании.

источник (сайт УК, "вопрос-ответ"):
comfort-est.ru/housing/faq/

[Olga]

Ну то есть протокола разногласий не избежать.. Жаль.

[Владимир]

Ну если кто-то его напишет, это несложно. Если, конечно, все будут заодно )) В чем я сомневаюсь.

[Forest]

Товарищи, что-то вы рано флаги спустили.
Из любой ситуации всегда есть выход.

Можно обратиться в Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
И на горячую линию по вопросам ЖКХ по МО.
Вот только в пятницу они работают до 16:45.
fondgkh.ru/news/91772.html

[Olga]

Forest, а почему вы решили, что флаги опущены? Мы готовим протокол разногласий, который УК не сможет проигнорировать. Вам договор, а вы в ответ протокол разногласий под подпись и в двух экземплярах

[Forest]

Olga, вот только вопрос в том, что договор с УК - договор публичный и как в этом случае оформить протокол, сколько жильцов должны его подписать, порядок рассмотрения протокола и т.д. и т.п., это вопросы на которые мы должны знать ответы заранее.
К диалогу с УК тоже нужно подготовиться. По одиночке мы не сможем ничего добиться, а в общей связке сломить нас будет тяжело.

Вот еще что. По данной ссылке есть примерный калькулятор ЖКУ.
www.fstrf.ru/calc-jkh

Приду домой буду методично прорабатывать данный вопрос. Сейчас работа мешает этим заниматься 
Я совершенно не спец в вопросах ЖКХ, но меня это тоже касается и за воздух я платить не собираюсь. По сему буду всячески поддерживать инициативу фрумчан во всем разобраться и сделать так чтобы всем было тепло, чисто и выгодно.

[ВикторьИванна]

Forest, про порядок рассмотрения протокола я писала: gorodvlesu.ru/index.php?topic=761.180
(пункт 24 "Правил..."

Протокол по готовности будет размещен на форуме.
Перебираемся в другие темы и не засоряем ветку 

[Forest]

И для общего понимания происходящего
Запощу еще что пишут жильцы новостроек других ЖК:

..."то, что УК навязанная сидит по воле застройщика - ясно как божий день - уже с устранением недоделок сталкивались...
и то, что они ликвидируются через 5 лет - тоже ясно ...
Хотелось бы как-то научить их слезать с наших шей пораньше.
Только через мосжилинспекцию и прокуратуру похоже придется действовать."...
..."Навязанная управляйка там сидит чтоб скрывать дефекты строительства, не взыскивать за непроданные квартиры (3 года - деньги уплыли) и ещё много чего, до чего даже и прошаренный дольщик не догадается сам."...

forum.ozpp.ru/showthread.php?t=142387

[Мирослава]

Долго искала, куда написать, в какой только теме мы не обсуждаем УК. Нашла подходящую - эту!

Я как раз про "взаимодействие с УК" и хочу написать. Собрала детей и мы поехали сегодня  знакомиться с директором "Комфорт Эстейт" Нагорняком Владимиром Степановичем. В какой-то момент пришло осознание, что хватит строить своё отношение на основе впечатлений других, надо встретиться, а там как пойдёт.
Да, корявый договор на паркинг. Есть крайне недовольные тоном общения, это минус. Но в соседних темах обсуждают, что работа идёт, никого не бросают с недоделками. Не мгновенно, но делают же! Вижу фотографии, квартиры передаются чистыми, значит косяки не скрывают, а наоборот, словно сами же помогают их выявить. Никто не написал, что вообще не к кому обратиться, значит, люди уже реально работают, заявки обрабатывают. Нет массовых (подчёркиваю, массовых) отказов от приёмки, значит, в целом людей качество устраивает.  Это плюс. Ещё из плюсов я раньше вытащила информацию из интернета, что Нагорняк В.С. человек опытный, не просто управленец-менеджер, а специалист по коммунальным и энергетическим системам.
Итак, мы заглянули в открытое окно 8-й секции 16 корпуса (узкое и низкое), сказали, что "мы к Владимиру Степановичу", нас хором пригласили войти. Нам улыбались!
Директор уже ждал в коридоре, пригласил в кабинет. Он вообще не знал, кто мы и зачем пришли. Я представилась. Он ответил на все мои вопросы. Позволю сейчас не останавливаться на них, хочу рассказать о своём впечатлении. Оно очень позитивное. Главное ощущение  - что у нашего микрогорода есть хозяин, который знает, что делать, как делать, и когда делать. Он готов менять договор на паркинг, готов и хочет с нами общаться и нас слышать. Он хочет работать и считает наши дома особенными. Ему нравимся мы, "молодые ", как он сказал.
Его действительно очень огорчают разговоры на повышенных  тонах, пропускает через себя. Про договор на паркинг и прочее. Переживает.
Мой личный вывод - вести диалог с КЭ можно, нужно и у нас всё получится. Ведь как в песне поётся "главное не что, а как".
За время нашей непродолжительной беседы принимать ключи пришли 2 семьи. Они были довольны. Я их спрашивала, как, что - те же мелкие косяки. По акту квартиры принимали, дефектную ведомость заполняли, вставали на очередь на исправления.
В УК сейчас аврал. Штат 15 человек. Юриста нет ("будут деньги - будет юрист").

P.S. В 16 корпусе уже кипит жизнь. Сына еле-еле вытащила с детской площадки. Все посаженные деревья внутри двора живые, из опознанных пока только клёны, остальные не раскрыли почки ещё. Гуляла бабушка с внучками из 12 секции  - они сегодня окончательно переехали. Чего и всем желаю!

[Mapblwka]

Решила тут продублировать свои рассуждения о УК:

Тем временем, у меня началось знакомство с нашей недоУК. С некоторыми накладками (диспетчер не передает сантехникам информацию о времени моего присутствия в квартире, у сантехников нет связи со мной, чтобы сообщить о своем приходе) мне (по ходу первой) поставили нормальные регуляторы на батареи, починили слив в унитазе.

Не выдержала и написала уже заявку в УК, чтобы произвели уборку паркинга от пыли и все-таки сделали систему пропуску рабочей (сейчас паркинг открыт для кого хочешь), и еще чтобы сделали, чтобы подъезд был все таки закрыт со стороны паркинга, ибо приходи к нам в 12 подъезд кто хочет через паркинг.
1500 рублей уже уплачено за паркинг, а фактической работы не вижу. Если до понедельника не поправят дело, займусь вплотную.

Интернет в нашем корпусе работает как повезет. Соседям подключили, мне нет. Вторая попытка будет в понедельник. Как работают менеджеры и инженеры Гарс - отдельная песня. Сначала опаздывают на час без предупреждений (пришлось звонить и выяснять "где?!", договорится с ними о времени прихода - тяжело, говорят "мы придем к вам завтра во столько", а можешь ты или нет, это их не волнует. С третьей попытки (я же вам говорила, что я буду только в выходные дома) удалось договорится.

Лифты при переезде работают ужасно. Пока грузовой на первом этаже "грузится" фиг уедешь на свой этаж.

Лучше всего пока показали ребята, которые занимаются сетью (слаботочкой, интернет и тп), в наших домах. Оперативно пришли и доделали то, что при сдаче дома не доделали.

[Евгений]

Директор уже ждал в коридоре, пригласил в кабинет. Он вообще не знал, кто мы и зачем пришли. Я представилась. Он ответил на все мои вопросы. Позволю сейчас не останавливаться на них, хочу рассказать о своём впечатлении. Оно очень позитивное. Главное ощущение  - что у нашего микрогорода есть хозяин, который знает, что делать, как делать, и когда делать. Он готов менять договор на паркинг, готов и хочет с нами общаться и нас слышать. Он хочет работать и считает наши дома особенными. Ему нравимся мы, "молодые ", как он сказал.
Его действительно очень огорчают разговоры на повышенных  тонах, пропускает через себя. Про договор на паркинг и прочее. Переживает.
Мой личный вывод - вести диалог с КЭ можно, нужно и у нас всё получится. Ведь как в песне поётся "главное не что, а как".
В УК сейчас аврал. Штат 15 человек. Юриста нет ("будут деньги - будет юрист").

Если директор готов работать с нами, так зачем путем шантажа заставляет подписывать этот корявый договор. Не помните как встечали вас менеджеры по продажам в надувном офисе, как расказывали про скорое заселение вы только купите и все - через 8 месяцев заедите , а по факту получилось как в договоре.
И весь разговор потом свелся к срокам в дду. Так почему в случае с УК, корявый договор будет работать по другому?
Хорошо, допустим директор у нас замечательный, и слова он будет свои исполнять. Но ни что не отменяет того факта, что директор УК может сменится и на его место прийти другой, который воспользуется корявостью договора. Зачем сейчас нам всем создавать проблему на будущие. Договор на паркинг сразу должен подписываться в том виде, что удовлетворяет собственников.

А теперь про человеческие ресурсы:
Сдавать квартиры нам должен застройщик, как и передать УК готовые  и рабочие объекты, и исправлять косяки тоже застройщик? а не УК. Так что наличие проблем с ресурсами в ук к проблеме с передачей объекта - надуманная проблема. Не УК должена нам передавать квартиры, а застройщик. У застройщика должны быть свои ресурсы для этого.

[ВикторьИванна]

В УК сейчас аврал. Штат 15 человек. Юриста нет ("будут деньги - будет юрист").

Мы отредактировали договор, тем самым сэкономив деньги УК (а значит - деньги микрогорожан) на оплату работы юриста.

Он готов менять договор на паркинг, готов и хочет с нами общаться и нас слышать.

Это - хорошо. Надеюсь, что так и будет на практике, а не в теории на словах (что происходит в настоящей действительности).

[iry4]

В УК сейчас аврал. Штат 15 человек. Юриста нет ("будут деньги - будет юрист").

Мы отредактировали договор, тем самым сэкономив деньги УК (а значит - деньги микрогорожан) на оплату работы юриста.

А вот мне, например, на мои некоторые удивления, почему делается так-то и так-то, было сказано: "Вы тут не думайте, над всеми документами юристы работали, типа, не лыком шиты".

Кому верить-то? 

[Alenushka]

Возможно понял "наш директор", что не заставит молча подписать всех договор. Надо идти инициативной группе и на первый раз поговорить, и посмотреть как вести себя будет.