Коммунальные платежи

[Igor]

Karkadila, пока нет, конечно, такого юриста... Но в принципе, время у нас есть..
В отличии от межевания, в этом вопросе все точно едины, все ведь, ну или почти все, хотят платить адекватно и за качественно предоставленную услугу ( а в идеале совсем не платить ), такова физиология...

[лурон]

У меня вот такой вопрос...
Вот если у нас уже столько вопросов и столько негативного опыта из прошлого  + мнение будущих жильцов в этом вопросе одно - ясность, открытость, обоснование тарифов, соблюдение законодательных норм ну и т.д.
Нельзя ли взять нам всем, собрать денег и нанять юриста, собаку съевшего на УК и всем что с ними связано, то есть, заручится такой юридической поддержкой и общаться через профессионала...
Такой вариант возможен?

Я согласен потратить деньги на опытного юриста раз и навсегда, чем переплачивать УК ежемесячно хотя бы по 1 тысячи руб.

[Karkadila]

Итак, нормативная база.
В целом наши с вами (физических лиц) отношения с застройщиком и управляющей компанией регулируются Жилищным Кодексом РФ.

ФЗ 214 и Постановления Правительства Москвы (МО), органов местного самоуправления - это документы, которые регламентируют действия застройщика и регламентируют его отношения с управляющей компанией, городской администрацией и прочими органами.

Почему мы имеем право не платить аванс.
Все застройщики включают в ДДУ условие о выплате аванса, т.к. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 1998 г. N 942 гласит:
"В договорах на продажу квартир в обязательном порядке предусматривать следующие обязательства будущего собственника:- предварительную (аванс за 4 месяца) оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности, исходя из среднегородских расчетных ставок".

Такого же документа по МО, честно говоря, я не видела и не искала, но, похоже, корни явления растут именно отсюда.

А вот что говорит для нас с вами Жилищный кодекс.
Ст 161 пункт 13 - обязывает нас заключить договор с победившей на конкурсе УК:
В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.   (часть 13 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Почему делается так? А именно потому, что не являясь собственниками, мы не можем самостоятельно принимать решения по выбору Управляющей компании. Поэтому за нас это делает государство.

Далее, статья 153 пункт 1.6 говорит нам о нашей обязанности оплачивать коммунальные услуги, но только с момента передачи нам нашей квартиры:
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. (п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Пункт 1 статьи 155 ЖК РФ говорит нам о том, когда именно мы должны производить оплату:
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Реальная практика:
Цитирую ответ Префектуры ТиНАО Москвы на вопрос о правомерности аванса
В соответствии с действующим жилищным законодательством оплата производится по фактическому потреблению услуг. Руководствуясь ПП РФ от 06 мая 2011 г #354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", предоплата за жилищно-коммунальные услуги может быть внесена на основании авансовых ЕПД, выданных исключительно по заявлению жителя. Авансовый ЕПД формируется отдельно на каждый месяц.

[Karkadila]

И о 30-дневном сроке на подписание договора с УК и любых иных договоров, которые нам могут быть предложены.

П1 статьи 445 ГК РФ
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

[Владимир]

Karkadila, спасибо.
Мне кажется, я прочёл внимательно, но всё-таки, на какую из этих статей сослаться, чтобы не платить аванс за 4 месяца вперёд?

На юриста я тоже скинуться готов, если соберёмся, кстати.

[Karkadila]

Мне кажется, я прочёл внимательно, но всё-таки, на какую из этих статей сослаться, чтобы не платить аванс за 4 месяца вперёд?

Жилищный кодекс РФ ст. 155 п.1
А удобнее всего послать запрос в Администрацию Отрадненского и ссылаться на их письменный ответ. Все необходимые законы они и сами вам там напишут, как это сделала префектура ТиНАО.

Более того, формально, ДДУ является договором между вами и застройщиком. Застройщик не имеет права обязать вас совершать оплату и вступать в договорные отношения с третьими лицамами, не являющимся стороной договора.

[Karkadila]

Владимир, и еще в копилочку )))
Еще раз перечитайте ст. 153 п. 6. Она говорит, что коммуналку надо оплачивать с момента передачи квартиры. А что происходит с ДДУ с момента передачи? Правильно, он перестает действовать, т.к. стороны выполнили основные условия договора. Мы заплатили, а застройщик передал нам квартиру )))

[Igor]

Karkadila, спасибо! Огромная работа с Вашей стороны проделана!
Будем внимательно все читать. Узаконенный 30-дневный срок есть на изучение документов...

[Karkadila]

Karkadila, спасибо! Огромная работа с Вашей стороны проделана!

Не с моей стороны. Спасибо инициативной группе ЖК Переделкино Ближнее.
Я всего лишь распространяю работающие наработки.

[svangaskar]

Соседи, не вносите путаницу.
В наших ДДУ обязательство по оплате авансовых платежей за 4 месяца привязано к передаче квартиры. Соответственно, платить будем обязаны, т.к. согласились с данным условием. Отказаться от данных платежей возможно, если их пытаются взыскать до передачи квартиры. У нас же обязательство возникает после передачи квартиры. Что вполне законно.
И не перестает ДДУ действовать после передачи квартиры)))
Есть соответствующая судебная практика. Посмотрите в "КонсультантПлюс", кому интересно.
Два года назад в СПБ представлял в суде интересы застройщика по делу о взыскании с дольщиков аналогичных "авансов")))

[Karkadila]

svangaskar, да правда что ли )))
ФЗ 214:
Статья 12. Исполнение обязательств по договору

 1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

[Igor]

Господа, вот поэтому и встает вопрос о юристе...

[Владимир]

svangaskar, чем закончилось дело? Я например, тоже верю в свободу договора и не вижу нарушений в этом пункте, но я не юрист, вот в чём дело.

Вообще, вопрос, конечно, к квалифицированным специалистам, желательно с практикой в этой области.

Мне, буду откровенен, вообще проще. 17-ый будет заселяться последним, а моя секция, судя по отсутствию окон, вообще последней. Так что я успею увидеть, как там жители 18-го. Платят аванс или не платят )) И если не платят, воспользоваться их положительным опытом.

Но хотелось бы чёткого понимания.

Karkadila, про выполнение обязятельств всё понятно в этой статье, но по нашему договору мы акт можем подписать только после того, как оплатим аванс за 4 месяца. Вот и вопрос, законно ли это.

[svangaskar]

svangaskar, чем закончилось дело? Я например, тоже верю в свободу договора и не вижу нарушений в этом пункте, но я не юрист, вот в чём дело.

Решение в пользу застройщика))). Один из актов был даже в "Консультанте": Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2012 N 33-5999/2012

svangaskar, да правда что ли )))

Наверное, Вас это удивит, но правда. Не надо ссылаться на "надерганные" куски из законодательства. Рассматривайте вопрос системно и, в первую очередь, опирайтесь на судебную практику.И даже приведенная Вами статья подтверждает мои слова (если прочитаете внимательно)

[svangaskar]

мы акт можем подписать только после того, как оплатим аванс за 4 месяца. Вот и вопрос, законно ли это.

Неверно трактуете договор. Акт сам по себе, а оплата привязана к акту