Отказ от машина-места. Возможен?

[тега николай]

К моменту заселения стоимость аренды уже определит спрос.

[Владимир]

Eva, я не понял, что подразумевается под сроком окупаемости, если мы покупаем это машиноместо для себя? Когда оно будет стоить дороже, чем оно само+плюс проценты? Или речь идёт о том, чтобы купить, сдавать в аренду и ждать пока оно окупится таким образом?


Кстати, сегодня поговорил с коллегами. У них, правда, покруче жильё. Шаболовка, Университет, Маяковки район... У некоторых за последние 2 года выросла аренда машиномест в ЖК просто космически. Один говорит, он снимал второе машиноместо за 5 тысяч ещё позарошлой зимой, в этом году сунулся, а там тётушка сказала, что уже с прошлого сезона сдаёт за 15 одному и тому же человеку полностью на год. И цен, даже близких к пятёрке он не нашёл. Тут вопрос не в абсолютных цифрах, а в динамике...

[Eva]

Если мы покупаем машиноместо для себя, то почему мы это делаем - и так понятно. Просто Вы оказались сторонником той идеи, что это еще и выгодно с точки зрения инвестиций. Я так не считаю.
Оценить доход от покупки машиноместа можно следующим образом: сумма всех арендных платежей (для того, кто сдает в аренду) + прирост в стоимости.
Например, Дарья сдает за 5тыс + коммуналка 1й год, и следующие полтора по 6 тыс + коммуналка. Итого за 2,5 года 168тыс. Плюс машиноместо подорожало до 850тыс. Т.е. выгода 100тыс. Т.е. совокупный доход составил 168тыс+100тыс = 268тыс за 2,5 года.
 Так вот вопрос №1: какой доход для тебя был бы приемлемым, чтобы ты вкладывал в машиноместо как в инвестицию (при наличии свободных средств и машиномест в продаже)?
  Вопрос №2: для меня минимально приемлемый срок окупаемости 5 лет. Я готова поспорить, что за 2,5 года не удастся
доходами покрыть половину стоимости.
Задача чисто гипотетическая, потому что желательно не покупать "чужие" м/м, чтобы у всех машинок был домик. Но предложение поспорить вполне реальное. Как ты на это смотришь?

[Владимир]

Eva, с окупаемостью не всё просто. Вопрос, что мы собираемся делать с активом, каков этот актив и как мы считаем начальные инвестиции. При этом сам актив исчезать не должен. Так, когда покупаются облигации, скажем, ожидается, что будут получены не только купонные выплаты, но и погашен номинал. Акции могут быть куплены в расчёты на дивиденды, а могут быть - в расчёте на рост стоимости самих акций (при долгосрочных инвестициях имеет место и то, и другое). Кроме этого, мы должны учитывать, что окупаемость может включать как реализованный, так и нереализованный доход или убыток!

В нашем примере ты, если я правильно понимаю, идёшь по самому хитрому пути. Инвестиция сделана, её надо отбить, а актив получить "бесплатно". То есть стоит вопрос, за сколько мы вернём вложенные 750 тысяч. Например, получая по 50 тысяч в год (совершенно
условно), нам надо аж целых 15 лет (без учёта дисконтирования и инфляции. Окупаемость 6,6% годовых. Для России низкая, хотя в мире немало бизнесов работают за такой процент. 

В твоём примере речь идёт о том, что ты хочешь вернуть деньги за 5 лет, оставив машиноместо. То есть, доходность должна быть порядка 20% в год. Запрос хороший, прямо скажем, и это то, о чём я говорил. Если у тебя есть возможность, вложить куда-то деньги под такой же процент с аналогичным риском, то, конечно, смысла в машиноместе нет с экономической точки зрения.

У меня такой возможности нет. Впрочем, даже если бы и была, я всё равно считаю само машиноместо активом, который тоже должен учитываться, даже если я не собираюсь его продавать (это к вопросу о том, что учитывается как реализованная, так и нереализованная прибыль).  Тогда формула будет другой. Мы должны брать в расчёт все потоки. Расчёт будет следующим: разницу между суммой всех денежных поступлений за 5 лет (включая те, что мы получим или можем
получить за сам актив через 5 лет) и первоначальными затратами мы поделим на первоначальные затраты. В нашем примере получим 250 тысяч за 5 лет. Если считать, что стоимость машиноместа не изменится, получаем то же самое: ((250+750)-750)/750=33 (%) - за пять лет. Но я практически уверен, что стоимость машиноместа будет расти (если его продавать отдельно) или будет увеличивать привлекательность квартиры (если продавать в комплексе). Это даёт в числителе дополнительный плюс. На сколько оно вырастет - вопрос личных ожиданий. Я считаю, что с учётом роста проекта, причём с более малоэтажными и вероятно более престижными домами, развития ближайших пригородов, ит.д., ит.п. и без учёта возможного очередного большого скачка московской недвижимости стоимость за 5 лет вполне может увеличиться от 20 до 30% (для удобства я бы даже сказал на треть, т.е. 33,3%).

По факту будем иметь от 10,6% годовых до 13,3%. Для меня это немало, учитывая то, что риски очень низкие.

[Eva]

Eva,
В нашем примере ты, если я правильно понимаю, идёшь по самому хитрому пути. Инвестиция сделана, её надо отбить, а актив получить "бесплатно". То есть стоит вопрос, за сколько мы вернём вложенные 750 тысяч. Например, получая по 50 тысяч в год (совершенно условно), нам надо аж целых 15 лет (без учёта дисконтирования и инфляции. Окупаемость 6,6% годовых. Для России низкая, хотя в мире немало бизнесов работают за такой процент. 

не очень понимаю. что за хитрость?  Конечно, я считаю окупаемость при том, что актив остается.  Это как в любом бизнесе, при инвестиции в него. Считается прибыль в бизнесе, но именно как инвестиция считается, что нужно получить возврат средств + доход. В данном случае, возврат средств мы получаем через 5 лет (если это
бизнес такой эффективности), и плюс доход. В частности, можно продать бизнес (к примеру)  и вернуть свои деньги + прибыль. Или не продавать, а понимать, что обладаешь собственностью с такой стоимостью, и инвестиция для тебя удачная.
 Кстати, ты зря меня обвинил в "хитрости", если ты помнишь, что прирост стоимости я учитываю в графе доход. Так что все честно.
  Что касается бизнесов, которые работают за 6,6% годовых - как правило, это западные бизнесы, либо очень крупные бизнесы. Хотя они стремятся к большему, зарабатывать, как apple, но иногда могут получать огромные убытки, как нокия.
У меня действительно есть такая возможность зарабатывать больше на инвестициях, хотя сам бизнес совсем небольшой и большим никогда не будет.
Нами было подсчитано, что на каком-то этапе увеличение выручки на 10% увеличит нашу прибыль на 20%. Тогда мы брали кредит у своих собственных сотрудников (в банках нам нечего заложить - наш товар нужен только нам самим) под 18% годовых. Наши
сотрудники нам доверяют, и, кроме того, в то время такая ставка была выгодна и нам и кредиторам.
А вообще мы, в основном, кредитуемся бесплатно товарными кредитами.

[Владимир]

Eva, есть есть возможность, вопросов нет.
Признаюсь откровенно. Если бы у меня была возможность безрисково инвестировать средства с такой доходностью, я бы развивал бизнес, а не квартиру покупал (ну с учётом того, что мне сейчас есть, где жить).

[Eva]

ну а у меня квартиры нет, и я ее покупаю в ипотеку; и оставшиеся доходы за вычетом расходов на содержания себя и домашних, вкладываю в бизнес. Не могу же я не жить, не питаться, не содержать машину, которая мне нужна для бизнеса. В абсолютных цифрах мой доход не такой уж большой, а относительных - хороший. "На вложить" остается немного, но все, что можно, вкладываю.
Кстати, с квартирой, которую ты купил, даже с учетом ипотеки, доходность составила около 20% годовых. Так что ты уже удачно инвестируешь, даже не имея собственных средств на приобретение квартиры.

[Владимир]

Тьфу-тьфу, но пока практика действительно показывает, что покупка квартиры на том этапе была одним из очень правильных моих решений.

[тега николай]

Друзья, вот мы здесь обсуждаем возможность сдачи в аренду машиноместа, (или квартиры), а если они куплены по ипотеке (находятся в залоге у банка) даст ли банк согласие на их сдачу в аренду до окончания выплаты ипотеки, которая здесь у большинства?

[Анна]

Друзья, вот мы здесь обсуждаем возможность сдачи в аренду машиноместа, (или квартиры), а если они куплены по ипотеке (находятся в залоге у банка) даст ли банк согласие на их сдачу в аренду до окончания выплаты ипотеки, которая здесь у большинства?

уже где-то тут обсуждалось, что в ипотечных договорах прописывают, что низзя квартиры сдавать, но представители банка не будут каждую неделю приходить к вам на чай и проверять, вы ли живете в этой квартире или она сдается))) 

[alex220]

А вы думаете у банка кто-то спрашивать будет?  а потом еще и налоги платить?))

[тега николай]

Не, я думаю, что все будет по-русски, как всегда.

[alex220]

Официальный вариант сдачи в аренду заведомо нецелесообразен, если сдавать официально, то цена аренды будет выше из-за налогов, что не выгодно арендатору, и уличить факт сдачи тоже сложно, хозяин не скажет, а арендатор не заинтересован в повышении цены и закладывать не будет.

[Eva]

Официальный вариант сдачи в аренду заведомо нецелесообразен, если сдавать официально, то цена аренды будет выше из-за налогов, что не выгодно арендатору, и уличить факт сдачи тоже сложно, хозяин не скажет, а арендатор не заинтересован в повышении цены и закладывать не будет.

такие вещи обычно вскрываются при ссоре владельца и арендатора. Цена будет такая, какую готов заплатить арендатор, если просить выше - он арендует в другом месте; а платить налоги - святая обязанность каждого гражданина. Только еще бы к этому иметь возможность контролировать расходы, которые делает государство из наших налогов...
  И плюс администрирование безобразное.

[alex220]

Как идея, не знаю реально ли воплотить в жизнь... У кого машиномето будет пустовать поставить там стелаж закрываемый и организовать хранение резины за деньги, может даже выгодней получится чем просто сдавать машиноместо