СОГЛАСИЕ на раздел земельного участка

[Lecolette]

SunnySan, земля не принадлежит жильцам. У нас в залоге находится право аренды на землю на время строительства наших корпусов. Как только мы получим ключи, залог на землю будет снят. Риск того, что рядом построят что-то, что нам не нравится, всегда есть, потому что каждый из нас купил только квартиру, а не все поле под застройку. Что и где будет построено, решает девелопер. Он согласовывает проект с государственными органами, есть общественные слушания. Ситуация, при которой человек купил квартиру, и теперь девелопер должен с ним согласовывать все свои планы - из разряда фантастики. Так ничего не будет построено. 25-этажную башню не должны построить в любом случае, потому что планируется запретить строить дома выше 9 этажей.

[Lecolette]

На фейсбуке появился новый комментарий от RGI. Согласие позволит всем корпусам въехать на 3 месяца раньше:

"Согласия, которые мы собираем ускорят выдачу ключей в среднем на 3 месяца, это касается и 17-го корпуса. Более ранний ввод хотя бы одного из корпусов I очереди в эксплуатацию поможет начать ряд необходимых стандартных мероприятий, связанных с окончательным подключением к коммунальным ресурсам, получением тарифов от ресурсоснабжающих предприятий, и поможет сократить в любом случае для этого существующий промежуток между Госкомиссией и передачей ключей и, следовательно, заселиться раньше всем корпусам. То есть это в интересах всех покупателей 1-ой очереди. Мы информируем об этом всех наших покупателей всеми доступными способами, включая личное общение."

[чебурашка was back]

Это цитаты из одного юридического форума. Сам не юрист. Может кто-нибудь растолковать, имеет ли эта ситуация сходство с нашей ?
Сообщение от zest-05 Посмотреть сообщение
Добрый день!
вопрос такой - можно ли размежевать участок земли, обремененный правами дольщиков? то есть один участок превратить в два, один из них оставить дольщикам, а второй оформить на себя с целью будущего строительства.
На земле не построено вообще ничего.
и если возможно, то каков порядок?

Невозможно. По следующим основаниям:
ФЗ Об участии в долевом строительстве ... ФЗ-214:
ч. 1 ст. 13:
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

абз. 3 п. 1 ст. 29 ФЗ Об ипотеке от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ:
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

абз. 2 ст. 32 ФЗ Об ипотеке от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ:
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

абз. 1 ст. 35 ФЗ Об ипотеке от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ:
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), <...> обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, <...> залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

[Portomaso]

об уплотнении застройки

это прямая цитата из документа, который Вам прислали на подпись??
В том согласии, которое прислали мне такой фразы нет

[Serguey]

об уплотнении застройки

это прямая цитата из документа, который Вам прислали на подпись??
В том согласии, которое прислали мне такой фразы нет

Portomaso у Вас соглашение на первую очередь, а SunnySan пишет про вторую кмк (у меня в доп. соглашении нет ни слова про уплотнение). Там другой документ

[Portomaso]

Portomaso у Вас соглашение на первую очередь, а SunnySan пишет про вторую кмк (у меня в доп. соглашении нет ни слова про уплотнение). Там другой документ

Да, да... Я поняла, что речь идёт о доп соглашениях для второй очереди. Просто подумалось - "уплотнение застройки дополнительными зданиями" - это предположение для чего это делается или же реальная цитата из доп соглашения. Как понимаю - реальная цитата. С одной стороны меня бы напрягла такая формулировка, с другой стороны я не понимаю, что там можно еще достроить - и так все плотненько. Интересно, а что говорит застройщик на этот счет? Кто-нибудь из второй очереди задавал ли вопрос застройщику? Интересно...

[Кармин]

Успокойтесь, нет такой формулировки в доп.солашении.

[Strela]

Люди! Соседи! Вам не надоело читать (а потом писать здесь) то, чего НЕТ в документах?? То в доверенности на регистрацию "прочитали" возможность расторжения ДДУ и переуступки... Теперь в согласии  на раздел участков "увидели"  фразу об уплотнении застройки... Ну перестаньте вы себе постоянно выдумывать то, чего нет, и на полном серьёзе обсуждать это на форуме!))
PS. Простите, чё-та накипело...

[Сергей и Ольга]

загибается тема.....
Подкину дров )))
Вообщем вот мнение юриста из компании, где работаю ( сразу скажу я не юрист и могу изъясняться некорректно):
В рамках данного согласия не урегулирован только вот какой момент, формально на период переоформления ( межевания) новых участков, они выходят из под залога прав аренды дольщиков. И мы даем согласие с условием, что Застройщик новые участки опять оформит права аренды на себя (земли государственные). И как следствие вернет нам право залога аренды.
Теперь самый худший вариант, который видит юрист ( ввиду того, что он не знает ни о владельцах, ни о деловой рипутации, только о залоге земли у СБера): После переоформления права аренды на новые участки могут быть проданы (если Сбербанк даст свое согласие). Тем не менее непонятно зачем кому то покупать права аренды на земельный участок в рамках которых права требования дольщиков сохранятся. Плюс сказал какую то странную фразу, что в текущей судебной практике обычно земля следует за домом, а не наоборот...

[Karkadila]

загибается тема.....
Подкину дров )))
Вообщем вот мнение юриста из компании, где работаю ( сразу скажу я не юрист и могу изъясняться некорректно):
В рамках данного согласия не урегулирован только вот какой момент, формально на период переоформления ( межевания) новых участков, они выходят из под залога прав аренды дольщиков. И мы даем согласие с условием, что Застройщик новые участки опять оформит права аренды на себя (земли государственные). И как следствие вернет нам право залога аренды.
Теперь самый худший вариант, который видит юрист ( ввиду того, что он не знает ни о владельцах, ни о деловой рипутации, только о залоге земли у СБера): После переоформления права аренды на новые участки могут быть проданы (если Сбербанк даст свое согласие). Тем не менее непонятно зачем кому то покупать права аренды на земельный участок в рамках которых права требования дольщиков сохранятся. Плюс сказал какую то странную фразу, что в текущей судебной практике обычно земля следует за домом, а не наоборот...

Если вы правильно передали его слова, то, собственно, он подтвердил, что все ОК )))
Мы получили подтверждение легальности Соглашения у нотариуса (нотариус консультировалась с юристом). Действительно, для проведения данного действия (разделения участков и межевания земли) необходимо либо включить соответствующий пункт в ДДУ, либо получать согласие со всех дольщиков.
В ДДУ данный пункт не был включен, тк раздельная сдача домов не предусматривалась первоначальным планом. Теперь есть возможность ускорить передачу ключей всем трем корпусам, так почему бы не сделать это.

Действительно, не стоит уже искать подвохи, надо дружными рядами идти к нотариусам )))

[Mr. A]

Люди! Соседи! Вам не надоело читать (а потом писать здесь) то, чего НЕТ в документах?? То в доверенности на регистрацию "прочитали" возможность расторжения ДДУ и переуступки... Теперь в согласии  на раздел участков "увидели"  фразу об уплотнении застройки... Ну перестаньте вы себе постоянно выдумывать то, чего нет, и на полном серьёзе обсуждать это на форуме!))
PS. Простите, чё-та накипело...

абсолютно согласен !!! тоже накипело - такое ощущение, что 90% писателей этой ветки страдают избытком свободного времени, которое выражается в желании чего-нибудь написать на форуме или помешаны на теории заговора против них...

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 23.07.2013)
Статья 11.2. Образование земельных участков
4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

таким образом, для формирования отдельных участков под 16,17,18 корпусами (и как следствие раздельного ввода корпусов) Застройщику необходимо согласие участников долевого строительства.

ФЗ Об участии в долевом строительстве ... ФЗ-214:
ч. 1 ст. 13:
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

ЕДИНСТВЕННЫМ ОСНОВАНИЕМ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА ЗАЛОГА  земельного участка является ИСПОЛНЕНИЕ Застройщиком своих обязательств перед нами с Вами... все новые участки также будут находиться у нас в залоге до момента подписания акта о передачи ключей (и квартиры соответственно). Если вдруг застройщик захочет на пустом участке (который появится после раздела существующих участков) построить башню эдак 25 этажей, то ему надо будет получить наше согласие...

ДАЖЕ если представить вдруг, что ООО Джевоссет удалось оформить разрешение на строительство нового дома на новом участке, и тем самым уплотнить застройку, то самое интересное, что этот дом тоже будет  находится в залоге у дольщиков...

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Что произошло на самом деле, субьективно на мой взгляд:
1)изначально было выдано разрешение на строительство 16,17,18 корпусов - один документ, одна очередь строительства и предполагался одновременный ввод всех домов, что подтверждается текстом проектной декларации и ДДУ - госкомиссия у ВСЕХ домов 31.12.2013, передача дольщикам - не позднее 30.06.2014;
затем Застройщик решает сдавать дома по отдельности - зачем ему это надо, вопрос вторичный...
2) указанные корпуса 16,17,18 находятся на земельном участке кадастровый номер:  50:11:0020306:38 (он кстати вместе с участком 50:11:0020306:39 входит в состав участка  50:11:0020306:40 - который и является предметом залога, так называемое "единое земелепользование"), если посмотреть его габариты, то он полностью повторяет собой очертания первой очереди;
3) если у застройщика все получается, то участок 38 делится на три части и улично-дорожную сеть и каждый корпус получает свой участок;
4) если у застройщика не получается собрать согласия, то он сдает все ТРИ дома ОДНОВРЕМЕННО, т.к. у них один земельный участок под номером 38.

кстати по второй очереди аналогичная ситуация... там только домов больше

[Сергей и Ольга]

я просто для информации, так как на форуме есть юристы, которые никак не трактовали ни закон ни практику ) может это их подзадорит. Я в любом случае завтра еду делать согласие.  И друг из 17 тоже едет, хотя потребовалось определенное время, что бы объяснить, что ограниченное число сотрудников обсл. компании будет выдавать ключи постепенно быстрее, чем всем сразу, и что у него вариант въехать в апреле или в агусте (и то если не будет акта на переделки). Плюс кухня месяц и т.п. Вот и будет октябрь 2014...(этот аргумент его убедил, так как аргументов, что ключи начнуть давать с его секции у него нет). Просьба не видать камнями по выдаче ключей с момента сдачи... 4 мес. это еще хорошо, в Мортоне это длиться по 4-8 мес.

[Portomaso]

Люди! Соседи! Вам не надоело читать (а потом писать здесь) то, чего НЕТ в документах??  То в доверенности на регистрацию "прочитали" возможность расторжения ДДУ и переуступки... Теперь в согласии  на раздел участков "увидели"  фразу об уплотнении застройки... Ну перестаньте вы себе постоянно выдумывать то, чего нет, и на полном серьёзе обсуждать это на форуме!))
PS. Простите, чё-та накипело...

Поддерживаю! 

[Portomaso]

затем Застройщик решает сдавать дома по отдельности - зачем ему это надо, вопрос вторичный

предположу, что для того, чтобы не платить коммунальные или иные платежи ну и, конечно же... основное, чтобы нас порадовать

[Romires]

Сегодня получил письмо от Анны, с FAQ по межеванию. Если вдруг кому-то не пришло или еще не дошло, на всякий случай продублирую все здесь.

Вопросы про межевание

Q: Почему возникла необходимость подписания Согласий?
А: Изначально планировалось завершить строительство всех трёх корпусов I очереди Микрогорода одновременно, одновременно ввести их в эксплуатацию и заселить. Именно поэтому пункты про межевание не были добавлены в подписываемые тексты ДДУ. На сегодняшний день ускорение темпов строительства дало возможность пройти Госкомиссию и заселить корпуса ранее указанных в ДДУ сроков.

Q: В связи с каким пунктом законодательства требуется согласие на межевание?
А: Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Ст. 16 п.6. «Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома».

Q: Что будет, если не удастся собрать 100% Согласий от всех дольщиков I очереди?
А: Произвести межевание и, как следствие, раздельный ввод корпусов раньше будет невозможно.

Q: Как связано подписание Согласий на межевание по I очереди со строительством и сроками ввода в эксплуатацию II очереди?
А: Никак. Подписание Согласий на межевание для I очереди никак не связано с реализацией II очереди и касается межевания участков только в рамках I очереди.

Q: Какие меры планируется предпринять для быстрого сбора Согласий?
А: Все возможные для Застройщика: информирование по электронной почте, телефону, разъяснения и убеждение.

Q: Может ли отсутствие Согласия хотя бы одного из дольщиков привести к тому, что срок сдачи в эксплуатацию будет изменен на более поздний?
А: Сбор всех Согласий может приблизить срок сдачи корпусов в эксплуатацию, но отсутствие Согласий никак не может повлиять на сроки, прописанные в ДДУ.

Q: В какие сроки нужно передать Согласие? Вы думаете, что сможете их собрать?
А: Чем раньше мы соберём Согласия, тем раньше пройдёт Госкомиссия по каждому корпусу. Всё зависит раздельных актов ввода объектов в эксплуатацию все Согласия надо собрать до 15.10.2013 г.

Q: Каким образом наше согласие ускорит процесс заселения и какие дополнительные расходы это повлечет за собой?
А: Чем раньше каждый корпус будет введен в эксплуатацию, тем раньше мы приступим к подписанию актов приема-передачи квартир и выдаче ключей. Ваши расходы на нотариуса – не более 1 500 руб.

Q: Является ли наличие подписанных всеми дольщиками Согласий на раздел земельных участков необходимым условием для прохождения государственной комиссии для I очереди, или оно необходимо только для ускорения этой процедуры по сравнению со сроками, указанными в ДДУ?
А: Только для ускорения. Возможность проведения Госкомиссии трёх корпусов одновременно не связано с наличием Согласий.

Q: Почему подобное согласие не фиксировалось на этапе оформления ДДУ?
А: Предполагалась одновременная сдача корпусов всей I очереди.

Q: Зачем тратить время и деньги на Согласие?
А: Чтобы раньше получить ключи и перестать платить за аренду снимаемого помещения/уменьшить платежи по ипотеке/пораньше переехать в Микрогород.

Q: Если я – житель 17-го корпуса, то мне всё равно?
А: Да, действительно корпуса на сегодняшний день находятся на разных стадиях готовности. Но более ранний ввод хотя бы одного из корпусов I очереди в эксплуатацию поможет начать ряд необходимых стандартных мероприятий, связанных с окончательным подключением к коммунальным ресурсам, получением тарифов от ресурсоснабжающих предприятий, и поможет сократить в любом случае для этого существующий промежуток между Госкомиссией и передачей ключей и, следовательно, заселиться раньше всем корпусам.

Q: Зачем тратить время и деньги на косяк застройщика?
А: Не существует никакого косяка. Все документы, включая ДДУ, изначально были
подготовлены верно. Сбор Согласий – это возможность, которая предоставлена Застройщиком для сокращения сроков ввода домов в эксплуатацию и подписания актов приема–передачи  квартир и машино-мест раньше заявленных сроков.

Q: Что будет после того, как вы соберете Согласия?
А: Произведём межевание участков.

Q: Насколько Согласия ускорят выдачу ключей для каждого корпуса?
А: В среднем на 3 месяца.

Q: Непонятно, какие именно участки земли нужно разделить.
А: Необходимо дать Согласие на межевание участков, которые находятся у Вас в залоге согласно ФЗ №214. Вся информация по соответствующим участкам указана в подписанном ДДУ.

Q: У меня паркинг в рассрочку. Уточните сроки выплаты.
А: Оплата производится в соответствии с условиями Вашего ДДУ.

Q: Какие появляются обязательства дольщиков после подписания Согласия?
А: Никаких дополнительных обязательств в связи с подписанием Согласий не возникает. Все обязательства продолжатся в рамках подписанных ДДУ, следующим шагом будет получение от Застройщика официального уведомления о передаче ключей.

Q: Застройщик с помощью этих Согласий пытается сократить свои затраты на землю и коммуналку?
А: В стандартной квартплате никаких налоговых платежей за землю для жильцов не предусмотрено, так что никакими дополнительными платежами межевание земельного участка жителям не грозит. В любом случае вне зависимости сроков ввода корпусов в эксплуатацию только в момент передачи квартиры жильцы начинают оплачивать свои коммунальные расходы. До момента заселения всё содержание дома оплачивает Застройщик. Но, как нам всегда казалось, все жильцы хотели приблизить момент получения ключей.

Q: Каким образом компания «Армикс» связана с «Джевоссет»?
А: ООО «Армикс» является управляющей компанией ООО «Джевоссет». Все соответствующие правоустанавливающие документы находятся в офисе продаж.

ЗЫ. По-моему, все вполне доходчиво.