Способ управления домами - УК или ТСЖ?

[ВикторьИванна]

Мы делимся информацией, которую считаем важной.

Пригодится:
gzhi.mosreg.ru/dokumenty/...ta-mnogokvartirnogo-doma/

[alla-2004]

И еще добавлю, что инициатива проведения такого выбора возникла не на пустом месте. Она возникла из-за того, что наша управляющая компания не имеет лицензии до сих пор, а с 1.05.2015г. данное деяние является уголовно наказуемым.
В связи с этим мы должны быть готовы к любому развитию событий. В случае, если наша УК не получает все таки лицензию и мы на общем собрании выберем способ управления нашими домами - УК, то нам придется искать другую лицензированную УК.
И выходит на первый план вопрос, который противники ТСЖ задают выше: Кто это будет делать, ведь у нас нет времени, людей, желания, опыта и пр.?
А далее, если мы не определимся со способом управления, то Администрация Красногорского района сама назначит нам какую либо компанию ... Будет это ГУП ДЭЗ или какая то УК - большой вопрос ...
Как мы будем с Вами контролировать процессы в этих компаниях - не понятно ...
Развитие такого сценария сейчас является вполне себе вероятным ...

А почему надо бояться в будущем возможно назначенной Администрацией Красногорского р-на и лицензированной ГУП ДЕЗ? Понимаю, что мы торопимся провести собрание (даже не дожидаясь получения лицензии "Комфорт-Эстейт") именно из-за возможности такого поворота событий. И чисто технически, как мы будем проводить голосование и подсчёты? Будет урна для голосования и счётная комиссия, которая состоит из ИГ? 

[Eva]

Предлагаю сомневающимся участвовать в подсчете, это всем поможет.
Что касается, где будут храниться бюллетени, хороший вопрос.
Надо обсудить это и принять коллективно какое-то решение.
Кстати, их можно, по идее, прошить и скрепить чем-то. Ну печати нет, конечно, но как-то просто сделать так, чтобы расшить незаметно было нельзя, и пусть хранится
alla-2004, ГУП ДЕЗ будет красить вонючей краской бордюры - зеленой и желтой. И все остальное делать так же. Прощай, концепция...
Нет, ДЕЗа нам точно не надо.

[Eva]

Итак) надеюсь, муза со мной)
Попробую донести то, что мне удалось узнать.
Первое. Голосовать мы будем по домам, каждый дом отдельно, за 16, 17 и 18 дом отдельно. Теоретически можно сделать объединение из трех домов, но, во-первых, это лишняя заморочка, а во-вторых, может быть сложнее набрать кворум. То есть возможна ситуация, что один дом выберет ТСЖ, а другой - УК.

Второе По результату разговора мне лично для себя удалось уяснить, что альтернативе ТСЖ ничего нет, то есть ТСЖ - единственно верное решение. Мое мнение, надо делать ТСЖ, рано или поздно мы все равно к этому придем. Насчет готовы-не готовы, то и через год ситуация существенно не поменяется, будет примерно то же самое. Дальше о том, как это будет, какие сложности или не очень.
А пока вернемся к голосованию.

Что будет, если останется УК примерно понятно. Будет собирать по 35,35, если получит лицензию, конечно, будет что-то за эти деньги делать, что-то не делать, но тем не менее. Год мы уже с ней живем, успели познакомиться.
Что будет, если придет ТСЖ, для большинства людей просто непонятно, поэтому, если наберем кворум, то, по моему, люди выберут УК, кроме того, все площади на 1 этаже, тоже "проголосуют" за УК, вероятность, что на этом голосовании выберут другой вариант, очень мала.
Поэтому я рассуждаю чисто теоретически, кроме того, отвечаю для себя и для других, почему ТСЖ, а не УК. Ну для общего развития, что-ли.

Допустим, человек задумался, что, если он выберет ТСЖ.
Какие страхи и вопросы его посещают?
Ну, самое первое, сказала для себя я, это дебиторка. Вот что с ней делать?
Ответ очень прост, как выяснилось. На собрании собственников принимается решение о взимании пенни, например, и, кроме того, заключается договор с организацией, которая занимается юридическим сопровождением взимания долгов и является нашим представителем в суде. Все!
Сейчас ситуация со взиманием таких долгов сильно упростилась. Для должника это обернется уплачиванием пении, неприятным походом в суд, общением с приставом, к которому надо подъехать с оплаченными квитанциями, чтобы он снял арест со счетов, ограничение на выезд за границу. Инспектор может взыскать имущество, например, машину. То есть рычаги очень даже есть. Так что после того, как с людей несколько раз так взыщут, будут оплачивать, как миленькие, по счетам. Эта проблема, как выяснилось, решается достаточно просто.
Исключение составляют люди, которые реально не могут платить, либо, как "хронические алиментщики" не имеют ни имущества, ни официальной зарплаты, с таких и вправду не взыщешь, если они "бегают". Надеюсь, таких будет у нас все-таки не так много.

  Вопрос номер два.
  Сейчас УК вроде как доделывает все за Застройщиком. А кто будет, если УК уйдет? Вот еще один страх. Ответ тоже прост. Что касается: косметического ремонта, то что УК, что ТСЖ обязаны делать его по закону. Капитальный ремонт - это отдельная тема.
А вот серьезные недоделки, которые Застройщик уже не устранил, не хочу вас расстраивать, уже никто не будет делать. Мало того, УК будет всячески покрывать Застройщика до тех пор, пока не закончится срок гарантии.   
  А дальше - это наша проблема. Что-либо стребовать с Застройщика, что сейчас, что потом, можно только через суд. Посмотрите, как люди получают деньги по просрочке. Вот то же ждет обладателей "волшебных" окон, а также в случаях, если есть серьезные косяки по всему дому, надо коллективно отстаивать свои права и т.д. Есть те вещи, которые Застройщик добровольно устранять не будет, это тоже надо уже понять, год уже прошел, что-то сделали уже, а на что-то забили и уже не поправят добровольно. Так что от наличия/отсутствия УК в данном случае  ничего не зависит.

  Вопрос номер три, волонтеры не смогут управлять домом, все заняты, кто-то же должен нести ответственность. Для того, чтобы управлять домом, мое мнение, волонтеров совершенно нельзя привлекать. Для этого надо нанять управленца из наших жителей. Не умеет? Пусть научится, я уже знаю, где ему можно поучиться. Плюс ревизионная комиссия, которая тоже должна состоять из жителей. Кто громче всех кричит, что не верит, пусть в нее и входит, а сама отчетность должна быть понятна любому непрофессионалу, а не такая, которую нам прислал в качестве сметы на паркинг Комфорт-Эстейт. Все траты должны пройти через комиссию, состоящую из нас, как правило, это договоры длительного действия (клининговая компания, обслуживание лифтов, и т.д., и т.п.), для краткосрочных договоров (косметический ремонт) решение принимается коллективно.
 Все техническое обслуживание полностью вообще можно отдать на аутсорсинг. И денег 35,35 хватит и на техническое обслуживание, на которое можно позвать компанию из Москвы, которая его проведет за 24 рубля (в Москве вопреки мифам нет дотаций нет на содержание домов), и еще останется на всякие плюшки, и на зарплату управленца, бухгалтера, канцелярию и пр. От некоторых налогов ТСЖ освобождены, налоги с ФОТ снижены,  - не 34%, а 20% платится с ФОТ. Т.е. такой ситуации, что управлять домом и выполнять регламентные работы будет некому, не будет. Но в будущем решения по управлению будут все более и более детальными.

    Ну и на закуску.
  Один из страхов, что не хватит денег.
  Сейчас выйдет отчетность, которую УК обязана предоставлять по закону и - ужас-ужас! Там будут убытки. Причем приличные.
  Так вот. Чтобы построить наш комплекс фактически в чистом поле, понадобилось проложить трубы от Мосводоканала, построить свою котельную и прочее, в этом плане Роуз групп молодцы.
  Сейчас тарифы на воду и тепло утвердила администрация, но доходы по этим тарифам на данный момент реально не покрывают расходы. Доходы возникнут тогда, когда будет больше потребителей, у них недозагружены мощности.
  Так вот они расходы "скидывают" на УК как ее расходы, хотя это вообще другой бизнес. Так что убытки нам покажут((( можно не сомневаться
  Но к реалиям это будет иметь мало отношения. Это проблемы компании поставщика услуг, которую будет субсидировать Застройщик, потому что ему деваться некуда. Вот.



 

[alla-2004]

А почему надо бояться в будущем возможно назначенной Администрацией Красногорского р-на и лицензированной ГУП ДЕЗ? Понимаю, что мы торопимся провести собрание (даже не дожидаясь получения лицензии "Комфорт-Эстейт") именно из-за возможности такого поворота событий. И чисто технически, как мы будем проводить голосование и подсчёты? Будет урна для голосования и счётная комиссия, которая состоит из ИГ?

alla-2004, ГУП ДЕЗ будет красить вонючей краской бордюры - зеленой и желтой. И все остальное делать так же. Прощай, концепция...
Нет, ДЕЗа нам точно не надо.

Eva, Вы шутите... Неужели, нашу КОНЦЕПЦИЮ способна продвигать лишь УК "Комфорт-Эстейт"?

Кстати, о запахах, когда прихожу на нашу детскую внутридворовую территорию, меня преследует стойкий химический запах покрытия, может у меня повышена чувствительность. Детям не вредно это?

Вопрос номер три, волонтеры не смогут управлять домом, все заняты, кто-то же должен нести ответственность. Для того, чтобы управлять домом, мое мнение, волонтеров совершенно нельзя привлекать. Для этого надо нанять управленца из наших жителей. Не умеет? Пусть научится, я уже знаю, где ему можно поучиться

И всё же "сапоги должен точать сапожник, а пироги печь пирожник", я за профессионалов, честных профессионалов.

 Все техническое обслуживание полностью вообще можно отдать на аутсорсинг. И денег 35,35 хватит и на техническое обслуживание,

От увеличения числа посредников стоимость услуг обычно возрастает....

[Eva]

"Eva, Вы шутите... Неужели, нашу КОНЦЕПЦИЮ способна продвигать лишь УК "Комфорт-Эстейт"? - конечно, нет, это может делать много кто, но ДЕЗ, на мой взгляд, все-таки не лучший вариант.

"Кстати, о запахах, когда прихожу на нашу детскую внутридворовую территорию, меня преследует стойкий химический запах покрытия, может у меня повышена чувствительность. Детям не вредно это?" - Алла, тот, кто в этом наиболее заинтересован, может сделать проверку на "вредность", и если такая обнаружится, то всем домом, точнее, активной его части, вместе что-то предпринять по устранению,  но это не относится к нашему вопросу.

"И всё же "сапоги должен точать сапожник, а пироги печь пирожник", я за профессионалов, честных профессионалов."
Безусловно, согласна.
А теперь представьте.
Надо убирать территорию. Надо нанять клининговую компанию. Надо подобрать профессионалов в этом вопросе, с наилучшим качеством по меньшей цене. Справится с этим наш управленец? Если он адекватный, безусловно, справится.
То же самое с обслуживанием лифтов, к примеру. Есть договор с организацией, обслуживающей лифты. Которая является профессионалом. Но как выбрать такую компанию правильно? Про чистоту мы еще более-менее знаем, а про лифты - ничего.
Так вот. Среди жителей есть люди, которые в этом понимают (я говорю сейчас о конкретных людях), которые проконсультируют и помогут найти организации, которые будут способны обслуживать наши системы. Только с той разницей, что в этом случае можно проверить, делалось ли техническое обслуживание, а в случае с УК, делалось ли это в самом деле, или только на бумаге, никак не проверишь. Да и многие вещи УК может вообще не раскрывать, как в случае со сметой паркинга, напишет - техническое обслуживание - столько-то денег, без расшифровки, и все.
"От увеличения числа посредников стоимость услуг обычно возрастает...."
так речь идет не о том, чтобы найти посредников. А в том, чтобы самим управлять своим домом. Просто, до тех пор, пока ТСЖ не заключит договор с организацией, которая будет обслуживать лифты, например, кто-то же должен их обслуживать.
В смысле, что не должно оказаться такой ситуации, даже временно, что системы не обслуживает никто. Поэтому оглашен и такой вариант управления, как переходный.

[Be HaPPy]

То есть возможна ситуация, что один дом выберет ТСЖ, а другой - УК.

какой кошмар...полный хаос какой-то планируется, я смотрю?
Или кто-то не уверен в том, что оптимистичные прогнозы работы ТСЖ у нас в трех домах встретят противоположную здравую оценку? проще конечно уговаривать меньшее количество народа.

Хотя мне такой расклад дел, как написала Eva, нравится - было бы отлично. Но это из области фантастики - люди, кто считает, что это все вот так легко решаемо, явно никогда не работали в ТСЖ и не жили в доме с ТСЖ.

Но надеюсь все же жители самостоятельно и досконально ознакомятся со всеми плюсами и минусами, переложив их на текущую ситуацию в МВЛ, и примут верное решение.

[Eva]

Ну почему не жили с ТСЖ, жили. Многие имеют положительный опыт. 
Так что насчет здравости оценки, Вероника, Вы погорячились. Хотя Вам это не мешает иметь свою точку зрения на этот счет.
Кроме того, как я сказала в начале, люди не очень понимают, что будет в случае, если будет ТСЖ и никто не проводит разъяснительные работы, что будет в этом случае, кто что будет делать, поэтому вероятность такого развития события сводится к нулю. 1й этаж стройными рядами проголосует за УК и точно придет на голосование, что необязательно будет со всеми жителями.
Насчет того, что один дом будет под УК, другой под ТСЖ, не вижу ничего в этом ужасного. Как раз было бы интересно попробовать построить коммунизм в отдельной стране, которую не жалко на одном доме, и, если всем все понравилось, то можно последовать примеру.

[Алексей А]

Меня вот очень  смущает ситуация, когда первая очередь или МВЛ в целом разлетится на участки с различными формами правления - УК, собственные ТСЖ и т.д. У одного корпуса появятся столбики вдоль территории, другой корпус обнесет себя забором, внешний вид которого будет формироваться исходя из собранных средств, у третьего корпуса появится будка и шлагбаум, у четвертого - ЧОП «Летучий голландец», который ходит строго по очерченному квадрату. Плюсом появятся участки благоустройства, которые вроде как общие, но формально не принадлежат управляющим структурам и на этих участках природный дизайн в виде лопухов. Как будет разделяться вывоз мусора с площадок, которые будут обслуживать два смежных корпуса. Ну и т.д.
 
Т.е. управлять МВЛ должна одна структура (ТСЖ или УК). Делить все на отдельные корпуса это очень необдуманный ход.

Вот как бы соседям «вживить» понимание, что с точки зрения архитектуры, нет отдельного 16,  17 или 18 корпуса. Корпуса МВЛ это элементы общей градостроительной структуры с общим продуманным, комплексным благоустройством (мусороконтейнерные площадки, гостевые парковки, площадки для спорта и отдыха и т.д.).

[Be HaPPy]

Да-да, именно это я и пыталась сказать! 

[Eva]

Конечно, надо управлять этим совместно, к этому надо стремиться и, я так думаю, так и будет.
Даже при разной форме управления какие-то общие принципы надо разделять всем.
На самом деле, при организации ТСЖ все дома, отдельно выбравшие ТСЖ, создают что-то типа коалиции, общие сервисные службы, и т.д.
Ничего криминального тут нет.
Если что, я против заборов, но за безопасность...
Кстати, у нас среди жителей есть рабочая группа по брендингу. Совет с ней точно держит связь, и в нее входят люди из Совета.
Так что кто в лес, кто по дрова - никто не хочет, чтобы так было. Все хотят, чтобы было красиво, тем более, мы все покупали, включая архитектурную и эстетическую составляющую.
 

[Алексей А]

Eva, Евгения это не факт!. Я не сгущаю краски. Но! Может возникнуть так, что сформируется ТСЖ, которое захочет существовать отдельно от Совета. Мало того ТСЖ отельного корпуса (многоквартирного жилого дома) не обязано слушать «Совет» или советы жителей соседнего корпуса. Упоительный ветер своды, решать принципы своего существования, сделает свое дело. Брутально, без примеси эстетики, настроенных граждан, которые любят заборы, суровое - постапокалиптическое оборудование балконов, парковки вдоль проездов,  шашлыки на тротуаре (типа на природе) и т.д. у нас в достаточном количестве!!

[Vir4ik]

Доброго времени суток, Уважаемые Соседи! Я читаю и думаю, что не всё так просто. Разобью своё "выступление" на несколько частей. 1) Какую разницу я вижу между УК частником и организациями по типу "Жилищник р-на..", "ГУП Дез р-на..."? Я вижу ее только на счетах за обслуживание дома. Всем известно, что частные УК действуют прежде всего в своих интересах. Тендеры на управление домом они получают очень редко самостоятельно (по воле собственников), обычно эти тендеры выигрываются за счет связей с застройщиком или префектурой р-на. Все частные УК, которые я знаю пришли к "власти" именно так, через подтасовки голосований и прочее, а в связи с тем, что чаще всего арбитражники(юристы) у них весьма хорошие, то ни разу они не проигрывали и не отдавали свои тендеры. Тому пример "Эстейт-Сервис" с которым боролось порядка 200 собственников дома, которые создали НП и не смогли отбить свой дом. Поэтому я бы голосовал за ГУПДЕЗы.2) Как все прекрасно понимают (а кто не понимает, должен понять), что ГУП ДЕЗ, которые сейчас переходят в ГБУ Жилищники - это организации государственные. Теперь пойдем простым логическим путем. Ресурсоснабжающие компании - государственные или на половину государственные организации. Кому прощу работать с ними государственным компаниям или частным? 3) Уборка и эксплуатация. "Зелено-желтые" бордюры... Хм... мне одному кажется или есть еще люди, которые обратили внимание, что в принципе концепция домов в Микрогороде... своеобразная. Яркие цвета желто-зеленый бордюр не испортит концепции. К слову о сохранении инфраструктуры домов. На мой взгляд проще раз два года скидываться, договорившись с УК и проводить ремонт тех или иных объектов. Но спросите вы меня: "почему же тогда просто не организовать ТСЖ?" 4) ТСЖ. На мой взгляд это очень рисковая авантюра. Поспрашивайте, почитайте ТСЖ МИТИНО, ТСЖ Рождествено. Хуже и гаже варианта организации, чем там трудно найти. ТСЖ - это дикое испытание. Организация всех аспектов жизни дома-  большой труд и не одного человека. Придется платить людям зарплату, и при том не малую. Ибо интерес теряется, если за труды платят копейки, по себе знаю. Вы скажете: "Но позвольте! Ведь этот человек один из нас, он наш сосед, наш друг, он за нас горой и заинтересован в благополучии нашего городка!!!" Это так...пока он здесь живет. Но у меня разумный вопрос зачем трудоустраивать председателя, бухгалтера, кассира, заместителей и правление ТСЖ, если можно обратить к УК? И тут уже не важно ГУП или Эстейт. Я предполагаю, что будет через пару лет. Ночь...толпа людей с вилами и факелами под окном председателя скандирует: "Верни нам наши деньги!". Так и будет. Я считаю, что правильно устроенное ТСЖ без схем по отмыванию денег - утопия. Давайте всё же не станем возвращаться к попыткам возродить социализм в капиталистическом обществе. Ведь Маркс предупреждал: "Коммунизм наступит во всем мире единовременно".

[aryndin99]

"выступление"

Очень эмоциональное выступление. Зелено-желтых заборчиков нам точно не надо (зачатки, кстати, уже есть в виде крышек люков, покрашенных в зеленый цвет). Тем более, что в МвЛ нет не одного забора, а в Москве это целый бизнес, через который отмывается ни один миллион в год. Ад выглядит примерно вот так:

[KElena]

Я до МВЛ жила в ТСЖ, об этом не раз писала. Опыт положительный. Не боги горшки обжигают. Здесь у нас много управленцев. Правда и трудно.

По итогам года нашего УК. То, как они выполняли все работы-можно поставить 3-3+. Добиться чтобы делали лучше-это побороться с мельницами.  Но самое интересное, что они вещь в себе. Хотят делают, не хотят-не заставишь. Обратная связь очень трудно проходимая. Хотя за многие вещи большое спасибо, например за каток.

Отношение к имуществу тоже я бы не сказала достаточно хорошее. Так, например, за зиму испортили во многих местах противогололедными реактивами нашу красивую тротуарную плитку. Возможно безвозвратно. Она стала противно белесая.  Причем было очевидно, что это не хорошо. Но проще.

Но у меня разумный вопрос зачем трудоустраивать председателя, бухгалтера, кассира, заместителей и правление ТСЖ, если можно обратить к УК?

Да, надо трудоустраивать. но это дешевле чем УК. Жители кровно заинтересованы в порядке и экономии.
Еще мне хочется сказать, что не все люди жулики, хапуги, мошенники и воры.
 А управленцам задание, чтобы разработать такую схему, чтобы трудно было воровать. И не возникало соблазна.